《民法典》中变动挂号的双重寄义及其理解

作者:leyu乐鱼体育官网发布时间:2022-01-07 00:59

本文摘要:《民法典》中变动挂号的双重寄义及其理解 挂号是物权变更的重要公示方法,对维护民事主体的正当权益、促进生意业务宁静都具有重要意义。即将实施的《民法典》以民事根基法令的形式对挂号制度作出了相应的划定,为我国挂号制度的成长与完善提供了根基遵循。 但需要认识到,《民法典》在有关详细挂号类型的界定上较为笼统,与我国现有的挂号规范和实务操作存在差异。尤其值得存眷的是,《民法典》并未严格区分“转移挂号”与“变动挂号”,而笼统地将二者称为变动挂号。

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《民法典》中变动挂号的双重寄义及其理解 挂号是物权变更的重要公示方法,对维护民事主体的正当权益、促进生意业务宁静都具有重要意义。即将实施的《民法典》以民事根基法令的形式对挂号制度作出了相应的划定,为我国挂号制度的成长与完善提供了根基遵循。

但需要认识到,《民法典》在有关详细挂号类型的界定上较为笼统,与我国现有的挂号规范和实务操作存在差异。尤其值得存眷的是,《民法典》并未严格区分“转移挂号”与“变动挂号”,而笼统地将二者称为变动挂号。好比,《民法典》第355条划定,“建设用地使用权转让、交换、出资或者赠与的,该当向挂号机构申请变动挂号”。

根据《不动产挂号暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)与《不动产挂号操作规范(试行)》的相关划定,本条中的“变动挂号”其实是指“转移挂号”。与此沟通的景象还包括《民法典》第365条中的“变动挂号”亦指向的是“转移挂号”。《民法典》是一部固底子、稳预期、利久远的民事根基法,具有基础性的法令职位。假如《民法典》有关挂号制度的划定确实有从头界定变动挂号寄义的意图,则在《民法典》生效后,《不动产挂号暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则等相关划定就该当实时举行修改,以切合《民法典》的态度与精力。

但必需指出的是,《民法典》第355条、第365条的划定并不料味着其已经改变了“变动挂号”的内在,即其并非试图用“变动挂号”来指称“转移挂号”。从《民法典》的体系和汗青而言,《民法典》中的变动挂号其实是一个具有双重内在的观点,既针对权属产生转移时的转移挂号,也包括了权属并未产生转移时的变动挂号。好比,根据《民法典》第385条的划定,“已经挂号的地役权变动、转让或者没落的,该当实时管理变动挂号或者注销挂号”。很明明,本条就直接用变动挂号来席卷了地役权变动与转让两种景象。

从汗青而言,《民法典》之所以没有严格区分转移挂号与变动挂号,而是将二者统称为变动挂号,其实是与《民法典》的编纂定位有关的。《民法典》的编纂定位决定了《民法典》在许多详细划定上会采纳担当的立场,即将既有民事法令的划定予以沿袭。不难发明,《民法典》第355条、第365条和第385条其实都是对《物权法》第145条、第155条和第169条的直接担当,在详细内容上均未有任何的修改。

因此,《民法典》有关变动挂号的认识其实是对《物权法》中变动挂号划定的延续。在《物权法》拟定时,由于我国尚未成立起统一的不动产挂号制度,对于有关挂号类型的认识比力粗拙,并未构建起统一、规范的挂号术语体系。好比,1989年的《地盘挂号法则》(已废止)中的挂号类型除了初始挂号外,就只有变动挂号一种景象。

因而原《地盘挂号法则》中的变动挂号就涵盖了初始挂号以外的各类挂号景象,既包括变动挂号(第25条),也包括转移挂号(第28条),甚至还包括更正挂号(第35条)。正是由于这一汗青原因,所以《物权法》就此采纳了恍惚的表述,没有严格区分转移挂号与变动挂号,而以变动挂号统称二者。《物权法》颁布后,原领土资源部虽然颁布了《地盘挂号措施》(已废止),但依然没有澄清变动挂号与转移挂号的差异。根据原《地盘挂号措施》第38条的划定,变动挂号是指因地盘权利人产生改变,或者因地盘权利人姓名或者名称、地址和地盘用途等内容产生变动而举行的挂号。

原《地盘挂号措施》第39条还明确划定,依法以出让、国有地盘租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的,当事人该当持原国有地盘使用证和地盘权利产生转移的相关证明质料,申请国有建设用地使用权变动挂号。可见,原《地盘挂号措施》中的变动挂号的寄义相当宽泛,既包括了地盘权利人产生改变的景象,也包括了因地盘权利人姓名或者名称、地址和地盘用途等产生变动的景象。

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然而,上述对变动挂号寄义的宽泛理解显然会对不动产统一挂号制度的构建发生倒霉影响,因此,要统一不动产挂号,就必需就此寄义举行科学的认识。事实上,在衡宇挂号范畴,我国其实早就对转移挂号与变动挂号做了区分。好比,1997年的《都会衡宇权属挂号办理措施》(已废止)与2008年的《衡宇挂号措施》(已废止)就区分了转移挂号与变动挂号。

为了落实《物权法》中不动产统一挂号制度的要求,2014年国务院公布了《条例》。《条例》第3条就没有再以变动挂号来指称转移挂号,而是直接将变动挂号与转移挂号予以并列。2016年的《细则》则进一步明确区分了转移挂号与变动挂号。

根据《细则》第26条的划定,只有在“权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码产生变动”“同一权利人支解或者归并不动产”“共有性质产生变动”等景象中,不动产权利人才可以向不动产挂号机构申请变动挂号。很明明,变动挂号主要针对的是不动产权利人的信息变动、不动产的自然状况变动以及不动产权利的内容变动。展开全文 据此,无论是《民法典》第355条中的建设用地使用权转让、交换、出资或者赠与,抑或是第365条和第385条中的宅基地使用权或地役权的转让,均不切合上述申请变动挂号的条件。

实际上,《细则》第27条已明确划定,因“买卖、交换、赠与不动产”“以不动产作价出资(入股)”“法人或者其他组织因归并、分立等原因致使不动产权利产生转移”“担当、受遗赠导致权利产生转移”“因人民法院、仲裁委员会的生效法令文书导致不动产权利产生转移”等景象导致不动产权利转移的,当事人可以向不动产挂号机构申请转移挂号。可见,转移挂号与变动挂号的区别在于转移挂号前后的权利主体会产生变化,而变动挂号前后的权利主体保持一致。在变动挂号中,只是权利主体的信息 (如权利人姓名、名称等)产生了变化,或者是权利客体的状况(如房地产名称、用途、面积等)或权利的内容(如权利期限、抵押权担保的规模、主债权数额等)产生了变化,但变动挂号前后的权利人却始终是同一的。

据此而言,《民法典》第355条、第365条中的“变动挂号”以及第385条中的“地役权转让”景象下的“变动挂号”均应理解为“转移挂号”。区分变动挂号与转移挂号,不仅对不动产挂号事情自己的规范化有意义,并且还会对当事人是否缴纳税收等现实好处发生影响。凡是环境下,变动挂号不涉及纳税,因此就无必要求当事人提供完税证明。

就此而言,科学认识变动挂号的寄义也是不动产挂号机构切实实施好《民法典》更好保障人民正当权益的前提,各级挂号机构应予高度重视。作者单元:西南政法大学 编辑:马康 供图:马康 仅供参考 1 2 收款单元:中国自然资源报社 3 传真 邮箱 返回,检察更多。


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